Freitag, 23. August 2013

MAROKKO Immobilien Grundbesitz HINWEIS NOTARABWICKLUNG



Einwanderer nach Marokko sollten darauf achten, dass sich der Grundbucheintrag auch auf das Grundstück bezieht, nicht nur auf die Bebauung.

Villen kann man sowohl in der Medina wie auch in den neueren Stadtvierteln, mieten oder kaufen. Beim Kauf handelt es sich oft um den Erwerb des Schlüssels, das bedeutet. ein langfristiges Wohnrecht , Das mit dem Kaufpreis abgegolten ist auf Lebzeit. Der Grund und Boden kann meist nicht miterworben werden.
Beim Landkauf empfiehlt sich, genauestens über die Besitzverhältnisse für das Grundstück sich zu versichern und auch zu prüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt oder beschafft werden kann. Eine Bejahung durch den Besitzer ist nicht ausreichend. "Vorsicht" bei Erbengemeinschaft : hier könnten eventuelle Miterben Probleme machen, wenn die Besitzrechte noch nicht eindeutig festgeschrieben sind, oder Altkredite noch nicht getilgt sind.


In den Touristengebieten sind oft verlockende Angebote die von Immobilien–Beratern vermittelt werden. Seien sie vorsichtig. Direkte Grundstücke am Meer sind meist Maritimes Gebiet und der Staat hat die Anteilsrechte vorrangig. Oft wird Touristen der Kauf schmackhaft gemacht mit Billigangeboten.  



Als Einwanderer oder Kapitalanleger gelten verschiedene Regeln . In den Regionen sind diese unterschiedlich geregelt. Für Europäer  gelten mindestens ein Hektar Grundstücksfläche, dass erworben werden muss . Die Preise variieren ab 400 000 Dihram aufwärts je nach Lage pro Hektar in ländlicher Gegend. In Küstennähe sind die Preise weitaus mehr als das Doppelte. Es sei denn man erwirbt ein Grundstück mit einem älteren Haus, dass man renovieren möchte. Oder eine Ruine und beachtet die Grundrisse des Aufbaues. Dann entfällt die Vorschrift der enormen 10 000 Quadratmeterzahl.

Bietet man Ihnen ein Grundstück zu einem Schnäppchenpreis an hat dies sicher einen Haken. Es kann Agrarland sein und Sie bekommen nie eine Baugenehmigung. Auch ist die Wasserversorgung ein wichtiges Thema. Ist schon Stadtwasseranschluss vorhanden ? Oder besteht die Möglichkeit zu einer Bohrung oder Brunnenbau ? Strom sollte vorhanden sein schon direkt am Grundstück. Das Wegerecht zum Grundstück ist sehr wichtig. Was nutzt es, wenn man später große Umwege fahren muss um sein Grund und Boden zu erreichen.

Das Grundstück sollte auch mit einer Mauer versehen werden zu Ihrer Sicherheit und das Eindringen von Wildtieren verhindern. Je größer das Grundstück, je mehr Investitionen sind erforderlich.


Bei Wohnungskauf sollte man achten, dass ein Titel besteht. Billigpreise können später zum Nervenkrieg werden, da entweder die Bausubstanz sehr schlecht ist oder es sich in einer Gegend mit Sozialwohnungen handelt wo Kinderreiche Familien wohnen und man keine Ruhe findet


Ein Notar regelt diese Angelegenheit gegen eine Gebühr von ca 2,8% ( sein Honorar) des Kaufpreises. Es wird geraten nicht einen "ADUL" zu beanspruchen für Immobilien- Angelegenheiten. Es sei denn, die Besitzrechte sind eindeutig geklärt. Vorsicht auch bei Landkauf. Es kann durchaus sein das der Staat Vorkaufsrecht hat und dies der Besitzer selbst nicht weiss oder es ist Agrarland und man bekommt keine Baugenehmigung. Bedenken Sie, hier in Marokko hat die ältere Generation so gut wie keine Schulbildung und ist mit Verträgen nicht vertraut

NOTARABWICKLUNG:  Zuerst wird ein Vorvertrag beim Notar geschrieben. Sie und der Verkäufer einigen sich in Gegenwart des Notar in Angelegenheit des Kaufpreises. Ist der Vorvertrag unterzeichnet, sind Sie bereits neuer Eigentümer. Wenn Sie Kinder haben, lassen Sie diese gleich mit eintragen beim Vorvertrag, sowie den Ehepartner. Dies ist ganz wichtig.  Es kann aber auch nachgeholt werden.

In der Regel bekommen Sie vom Notar 2 verschiedene Bankverbindungen. Die eine Bankverbindung ist für die Abwicklung des Kaufpreises. Die 2. Bankverbindung für Eintragung ins Grundbuch und Registeramt und Honorar des Notar. Sie haben Zeit in einer Zeitspanne von 
2 Wochen die abgesprochenen Summen zu überweisen. Dies können Sie aus Ihrem Herkunftsland anweisen oder wenn Sie bereits ein Konto in Marokko haben. 

Der Notar prüft in einer Zeitspanne von etwa 6 bis 8 Wochen die Grundbesitzverhältnisse und nimmt die Eintragungen auf Ihren Besitz vor. In etwa belaufen sich die Kosten Eintagungen, Steuer und Honorar Notar auf etwa 6,8% des Kaufpreises. Nach etwa 8 Wochen bekommen Sie die 
"AKTE DEFFINITIV" ausgehändigt. Sie als Einwanderer sind danach 5 Jahre Steuerbefreit. Es ist geplant, dass die Steuerbefreiung auf 10 Jahre ausgeweitet wird.

Sobald der Vorvertrag unterzeichnet ist, können Sie bereits eine Baugenehmigung beantragen oder eine Renovierung vornehmen. 
In allen diesen Abläufen stehe ich an Ihrer Seite. 

Seit Oktober 2016 sind Neuregelungen für Grundstücke, die sich in ländlicher Gegend ( Urbainisme ) befinden in Kraft getreten. Europäer dürfen nur Grundstücke mit mindest einem Hektar erwerben, wenn das Grundstück einen Titel hat. Desweiteren darf nur 10% der Fläche davon bebaut werden und nur für gewerbliche Zwecke genutzt werden ( Hotel, Riad, Gästehaus ) . Fertige Villen können erworben werden, wenn ein Titel besteht und Permis Habitation ( Bauamtbescheinigung- Abnahme des Objektes ) vom Verkäufers vorhanden ist. Das NAVENA muss vom Käufer beantragt werden durch den Notar. Durch Notar und Käufer wird bei der Urgence Urbain Antrag gestellt und eine Kommission der Amts-Stelle besichtigt das Grundstück. Hinzu muss von einem Architekten die Planung ( Plakette ) vorliegen um was für ein Projekt es sich handelt. Dies gilt für Villenkauf, als auch Grunderwerb.  

Notare prüfen die Angelegenheit. Für den Käufer ( Europäer ) muss der Notar das NAVENA ( staatliche Baugenehmigung ) aus Marrakech vom Wali beantragen. Zuvor wird Antrag gestellt bei der Urgence Urbain ( staatliche Stelle von Bauantrag ) ländlicher Gegenden durch Arckitekt und parallel Notar. 
Sind Grundstücke Ortsnah und eingemeindet (Commune), gibt es Zonen ab 2000 Quadratmeter gestaffelt nach Lage und Größe der Grundstücke, die auch für ein Privathaus mit 10 %iger Bebauung genehmigt werden. Fertige Villen dürfen mit weniger als einem Hektar erworben werden wenn Titel und Permis Habitation besteht. 

Das Gesetz ist für Einheimische als auch Europäer gleichgestellt. Nur muss das NAVENA für Europäer beantragt werden vom Notar und Architekt.


Die Prozedur verzögert die Angelegenheiten vom Vorvertrag bis deffinitiven Kaufvertrag beim Notar. Es wird ein Abkommen zwischen Verkäufer und Käufer besprochen beim Notar mit den Konditionen. Alles etwas langwieriger wie zuvor, jedoch mehr Sicherheit für alle Beteiligten. 




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