MAROKKO Immobilien Grundbesitz HINWEIS NOTARABWICKLUNG

Einwanderer nach Marokko sollten darauf achten, dass sich der Grundbucheintrag auch auf das Grundstück bezieht, nicht nur auf die Bebauung.. Man sollte sich auch Gedanken machen bei Kauf einer Immobilie, ob Nachkommen, wie Kinder und Enkel überhaupt später in Marokko vorhaben zu leben. Die Arbeitslosenquote ist sehr hoch und Arbeitsplätze sind den Einheimischen vorbehalten. Ein Europäer darf nicht offiziell in Marokko arbeiten und eingestellt werden. Es sei denn man strebt den Weg in die Selbstständigkeit an Gewerblich. 

Noch ein weiterer Hinweis: Bei Kauf einer Immobilie bei der Notarabwicklung, Nur Sie selbst ,schon, im Vorvertrag beim Notar sich eintragen lassen oder Personen die Sie bestimmen als Nachkommen. Später wenn die Kaufakte aktuell ist, sollte man Nachkommen eintragen lassen. Dies kann wie ein Testament abgesichert werden. So sind Sie auf der sicheren Seite. Dem Vorbesitzer keine Chance bieten beim Notar Anweisungen zu geben. Nehmen Sie eine Vertauensperson mit bei Kaufverträgen, welche der Notar akzeptiert. Europäer kennen meist die Vorschriften des Landes nicht.  

Villen kann man sowohl in der Medina wie auch in den neueren Stadtvierteln, mieten oder kaufen. Beim Kauf handelt es sich oft um den Erwerb des Schlüssels 

( Gewerbepacht) , das bedeutet. ein langfristiges Wohnrecht oder Pachtvertrag genannt, dass mit dem Kaufpreis abgegolten ist auf Lebzeit. Der Grund und Boden kann meist nicht mit erworben werden.Beispiel : Medina,oder auch Altstadt genannt.

 

Beim Landkauf empfiehlt sich, genauestens über die Besitzverhältnisse für das Grundstück sich zu versichern und auch zu prüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt oder beschafft werden kann. Eine Bejahung durch den Besitzer ist nicht ausreichend. "Vorsicht" bei Erbengemeinschaft : hier könnten eventuelle Miterben Probleme machen, wenn die Besitzrechte noch nicht eindeutig festgeschrieben sind, oder Altkredite noch nicht getilgt sind. Auch die Wegerechte, Zufahrt achten.
Dies prüft jedoch ein Notar und man geht kein Risiko ein, auf keinen Fall über einen ADUL Kaufverträge abschliessen.

In den Touristengebieten sind oft verlockende Angebote die von Immobilien–Beratern vermittelt werden. Seien sie vorsichtig. Direkte Grundstücke am Meer sind meist Maritimes Gebiet und der Staat hat die Anteilsrechte vorrangig. Oft wird Touristen der Kauf schmackhaft gemacht mit Billigangeboten. Illegale Bebauungen sind verboten und die Abrissbirne ist schneller als gedacht.  

Als Einwanderer oder Kapitalanleger gelten verschiedene Regeln . In den Regionen sind diese unterschiedlich geregelt. Für Europäer  gelten mindestens ein Hektar Grundstücksfläche, dass erworben werden muss für gewerbliche Zwecke auf dem Lande , Beispiel Hotel. Die Preise vareieren ab ca. 40000  Euro aufwärts je nach Lage pro Hektar in ländlicher Gegend. In Küstennähe sind die Preise weitaus mehr als das Doppelte. Es sei denn man erwirbt ein Grundstück mit einem älteren Haus, dass man renovieren möchte. Oder eine Ruine und beachtet die Grundrisse des Aufbaues. Dann entfällt die Vorschrift der enormen 10 000 Quadratmeterzahl.
Jedoch braucht man dazu meist das AVNA als Euröpäer ( staatliche Zulassung vom WALI ). 
Dies ist eine langwierige Prozedur. Das AVNA wird nur noch für gewerbliche Zwecke erteilt, nicht mehr für Privatvillen. 

Es gibt jedoch AVNA freie Zonen in ländlichen Gegenden, wo man bedenkenlos bauen kann. 15-20 Prozent des Grundstückes darf jedoch per Gesetz nur bebaut werden. Dazu zählen auch Schwimmbäder und Garagen oder kleinere Räumlichkeiten. Egal was man erwirbt, auch bei Umbauvorhaben innen wie aussen eine Genehmigung einholen. 

Bietet man Ihnen ein Grundstück zu einem Schnäppchenpreis an hat dies sicher einen Haken. Es kann Agrarland sein und Sie bekommen nie eine Baugenehmigung. Auch ist die Wasserversorgung ein wichtiges Thema. Ist schon Stadtwasseranschluss vorhanden ? Oder besteht die Möglichkeit zu einer Bohrung oder Brunnenbau ? Strom sollte vorhanden sein schon direkt am Grundstück. Das Wegerecht zum Grundstück ist sehr wichtig. Was nutzt es, wenn man später große Umwege fahren muss um sein Grund und Boden zu erreichen.

Das Grundstück sollte auch mit einer Mauer versehen werden zu Ihrer Sicherheit und das Eindringen von Wildtieren verhindern usw. Versicherungsschutz gibt es nicht, Fenster und Türen mit dekorativen Schutzgitter absichern oder Mit Kameras

Bei Wohnungskauf, wie auch Landkauf sollte man achten, dass ein Titel besteht. Billigpreise können später zum Nervenkrieg werden, da entweder die Bausubstanz sehr schlecht ist oder es sich in einer Gegend mit Sozialwohnungen handelt wo Kinderreiche Familien wohnen und man keine Ruhe findet

Ein Notar regelt diese Angelegenheit gegen eine Gebühr von ca 2,8% ( sein Honorar) plus umschreiben des Titel - Gebüren ca 5 Prozent  des Kaufpreises. Es wird geraten nicht einen "ADUL" zu beanspruchen für Immobilien- Angelegenheiten. Es sei denn, die Besitzrechte sind eindeutig geklärt. Vorsicht auch bei Landkauf. Es kann durchaus sein das der Staat Vorkaufsrecht hat und dies der Besitzer selbst nicht weiss oder es ist Agrarland und man bekommt keine Baugenehmigung. Bedenken Sie, hier in Marokko hat die ältere Generation so gut wie keine Schulbildung und ist mit Verträgen nicht vertraut. 

NOTARABWICKLUNG:  Zuerst wird ein Vorvertrag beim Notar geschrieben. Sie und der Verkäufer einigen sich in Gegenwart des Notar in Angelegenheit des Kaufpreises. Ist der Vorvertrag unterzeichnet, sind Sie bereits neuer Eigentümer. Wenn Sie Kinder haben, lassen Sie diese gleich mit eintragen beim Vorvertrag, sowie den Ehepartner. Dies ist ganz wichtig.  Es kann aber auch nachgeholt werden.

In der Regel bekommen Sie vom Notar 2 verschiedene Bankverbindungen. Die eine Bankverbindung ist für die Abwicklung des Kaufpreises. Die 2. Bankverbindung für Eintragung ins Grundbuch und Registeramt und Honorar des Notar. Sie haben Zeit in einer Zeitspanne von 
2 Wochen die abgesprochenen Summen zu überweisen. Dies können Sie aus Ihrem Herkunftsland anweisen oder wenn Sie bereits ein Konto in Marokko haben. 

Der Notar prüft in einer Zeitspanne von etwa 6 bis 8 Wochen die Grundbesitzverhältnisse und nimmt die Eintragungen auf Ihren Besitz vor. In etwa belaufen sich die Kosten Eintagungen, Steuer und Honorar Notar auf etwa 6,8% des Kaufpreises. Nach etwa 8 Wochen bekommen Sie die 
"AKTE DEFFINITIV" ausgehändigt. Sie als Einwanderer sind danach 5 Jahre Steuerbefreit. Es ist geplant, dass die Steuerbefreiung auf 10 Jahre ausgeweitet wird, was sich jedoch auch ändern kann. Der Notar kann Sie beraten.

Sobald der Vorvertrag unterzeichnet ist, können Sie bereits eine Baugenehmigung beantragen oder eine Renovierung vornehmen. 
 

Seit Oktober 2016 sind Neuregelungen für Grundstücke, die sich in ländlicher Gegend ( Urbainisme ) befinden in Kraft getreten. Europäer dürfen nur Grundstücke mit mindest einem Hektar erwerben, wenn das Grundstück einen Titel hat. Des weiteren darf nur 15% der Fläche davon bebaut werden und nur für gewerbliche Zwecke genutzt werden ( Hotel, Riad, Gästehaus ) . Fertige Villen können erworben werden, wenn ein Titel besteht und Permis Habitation ( Bauamtbescheinigung ) NVNA- Abnahme des Objektes ) vom Verkäufers vorhanden ist. Das NVNA muss vom Käufer beantragt werden durch den Notar. Durch Notar und Käufer wird bei der Urgence Urbain Antrag gestellt und eine Kommission der Amts-Stelle besichtigt das Grundstück. Hinzu muss von einem Architekten die Planung ( Plakette ) vorliegen um was für ein Projekt es sich handelt. Dies gilt für Villenkauf, als auch Grunderwerb ein Notar wird Sie beraten, da auch Änderungen vorkommen oder geplant sind. 

Notare prüfen die Angelegenheit. Für den Käufer ( Europäer ) muss der Notar das NVNA ( staatliche Baugenehmigung ) aus Marrakech vom Wali beantragen. Zuvor wird Antrag gestellt bei der Urgence Urbain ( staatliche Stelle von Bauantrag ) ländlicher Gegenden durch Arckitekt und parallel Notar. 

Sind Grundstücke Ortsnah und eingemeindet (Commune), gibt es Zonen ab 2000 Quadratmeter gestaffelt nach Lage und Größe der Grundstücke, die auch für ein Privathaus mit 15 %iger Bebauung genehmigt werden. Fertige Villen dürfen mit weniger als einem Hektar erworben werden wenn Titel und Permis Habitation besteht und es sich in einer NVNA freien Zone befindet. 

Das Gesetz ist für Einheimische als auch Europäer gleichgestellt. Nur muss das NVNA für Europäer beantragt werden vom Notar und Architekt.

Die Prozedur verzögert die Angelegenheiten vom Vorvertrag bis deffinitiven Kaufvertrag beim Notar. Es wird ein Abkommen zwischen Verkäufer und Käufer besprochen beim Notar mit den Konditionen. Alles etwas langwieriger wie zuvor, jedoch mehr Sicherheit für alle Beteiligten.